Diritto di ipoteca: a cosa serve e come si cancella

Ipoteca: a cosa serve

L’ipoteca è una forma di garanzia per il creditore. Essa attribuisce un diritto di prelazione sul bene, tutelando il creditore dal rischio dell’insolvenza. In sostanza il diritto di ipoteca assegna al creditore il potere di espropriare il bene sul quale l’ipoteca è costituita e di essere soddisfatto sul prezzo ricavato dall’espropriazione. Va ricordato comunque che ciò può accare solo in caso di morosità del debitore. Altrimenti, il bene oggetto dell’ipoteca rimane in godimento dello stesso.

Se non è inadempiente, il proprietario di una casa acquistata con un mutuo è libero quindi di utilizzarla liberamente. Le principali caratteriste dell’ipoteca sono:

• Specialità: l’ipoteca può essere accesa solo su determinati beni
• Indivisibilità: l’ipoteca sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati. Comprese le sue pertinenze, per esempio un garage di una casa
• Pubblicità: è una sua caratteristica fondamentale dell’ipoteca, che non può mai essere occulta. La pubblicità ha anche carattere costitutivo: infatti, l’ipoteca si costituisce al momento dell’iscrizione nei pubblici registri.

Gli atti necessari per l’applicazione della pubblicità ipotecaria possono essere di varia natura. In genere, si riferiscono alla sua iscrizione, all’eventuale trasferimento a terzi, al rinnovo e alla cancellazione. Vediamo nello specifico ognuna di queste caratterizzazioni.
Iscrizione: atto con cui l’ipoteca prende vita. Si esegue nell’ufficio dei registri immobiliari del luogo in cui si trova l’immobile e vale per 20 anni.
Annotazione: atto che rende pubblico il trasferimento dell’ipoteca a favore di altra persona.
Rinnovazione: atto che serve ad evitare l’estinzione dell’iscrizione e deve essere eseguita prima della scadenza dei 20 anni.
Cancellazione: atto che estingue l’ipoteca quando il credito è estinto o il creditore rinuncia all’ipoteca.

Tipologie

Esistono tre tipi di ipoteca: legale, giudiziale, volontaria

Ipoteca legale: attribuisce a determinati creditori il diritto di ottenere unilateralmente l’iscrizione dell’ipoteca sui beni del debitore. Essa spetta:

• all’alienante sopra gli immobili alienati (ipoteca dell’alienante)
• ai coeredi, ai soci e agli altri condividenti per il pagamento dei conguagli (ipoteca del condividente)
• allo stato sui beni del condannato in giudizio penale, a garanzia del pagamento delle pene pecuniarie

Ipoteca giudiziale: qualsiasi sentenza che contenga una pronuncia di condanna del debitore al pagamento di una somma di denaro, costituisce titolo per iscrivere ipoteca sui beni del debitore.
Ipoteca volontaria: può essere iscritta in base a contratto o anche a dichiarazione unilaterale di volontà del concedente. Essa fa parte delle cause legittime di prelazione e attribuisce una preferenza al creditore che ne è beneficiario. Garantisce una serie di vantaggi al creditore ipotecario:

• prelazione: il creditore ipotecario è preferito nell’esecuzione sul bene oggetto dell’ipoteca rispetto agli altri creditori non assistiti da alcun tipo di garanzia
• diritto di seguito: il creditore beneficierà dell’ipoteca anche se è stato alienato dal debitore o di proprietà di un terzo
• diritto reale: il creditore ha la certezza di poter mettere in atto più velocemente il suo diritto che, in quanto assoluto, non richiede la collaborazione di altri soggetti.

Come si cancella

Per cancellare un’ipoteca volontaria esistono due modi: in forma automatica (ad esempio quando si finisce di pagare il mutuo) o con un atto notarile. Nel primo caso, la banca comunica entro 30 giorni agli uffici competenti l’avvenuta estinzione del debito senza alcun costo per il cittadino. L’Agenzia del Territorio, ricevuta la comunicazione della banca, procede alla cancellazione dell’ipoteca. L’istituto di credito è tenuto a fare questa comunicazione, ma la legge non prevede delle sanzioni nel caso quest’obbligo non venisse rispettato. Per assicurarci una maggiore tutela, conviene, pertanto, fare una richiesta scritta. Se, invece, si rivelasse necessario l’atto notarile, il professionista redige un documento chiamato «atto di assenso alla cancellazione di ipoteca», che verrà firmato dal creditore. Le spese saranno a carico del debitore, cioè di chi ha finito di pagare il mutuo e chiede la cancellazione dell’ipoteca. Occorrerà pagare sia le spese del notaio sia quelle che spettano al procuratore della banca.

Per cancellare un’ipoteca giudiziale bisogna seguire una procedura in tribunale per ottenere l’ordine di cancellazione della sentenza. Per portare a termine questo iter ci vorrà del tempo, ma se il debito è stato saldato, la pratica andrà, comunque, a buon fine. Nel caso in cui l’effettiva cancellazione dell’ipoteca non avvenga in tempi brevi, hanno valore legale i documenti di assenso alla cancellazione sottoscritti dal creditore.